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은행 담보 대출 및 근저당 설정
은행에서 대출받은 아파트에 전세를 살려고 할때 많이 망설여지는데, 다음 공식을 생각하면 별로 어려울것도 두려울것도 없다.
1. 보통 은행에서 담보 대출을 해주고 등기부에 근저당을 설정할때 대출액의 120%정도를 해놓는다. 이자때문이다. 정확한 설정 금액은 등기부등본에 나와있다. (대출 금액이 나와있는게 아니다) 대출 금액은 집 주인에게 물어봐야 한다.
2. 은행빚을 갚지 못하는 경우 최악의 경우가 경매에 넘겨지는 것이다. 이렇게 될때 관심은 내 전세금을 돌려받을 수 있느냐는 것. 전세금만 돌려 받을 수 있으면 손해보는 것은 아니다.
첫번째 경매금액은 시세의 80%선이다. 첫번째 경매에서, 입찰자가 없어 유찰되면 다음번엔 다시 20%가 깍여 시세의 60%가 된다. 2007년 현재 보통 시세의 70~80% 정도에서 낙찰이 이루어지곤 한다.
∴ [은행에서 저당 설정한 금액 + 자신의 전세금액 <= 2년후 시세의 70%] 기본적으로 이 공식이 참이면 문제가 없다.
3. 반드시 입주 + 전입신고 + 확정일자 받기를 한다. 확정일자는 동사무소에 가서 계약서만 있으면 되며, 비용은 600원이다. 전세권 등기를 한 권리를 모두 가진다.
4. 가능하다면 위의 확정일자보다는 전세권 등기를 하는것이 좋다. 등기부등본에 자신이 전세를 받았다는 것이 등재되기 때문에 집 주인은 추가 대출이 어렵고 더 안전하다. 단지 등록세 0.2%, 지방세/교육세 0.04%, 증지비 9,000원이 들어간다. 게다가 직접할 것이 아니라면 법무사 비용까지 들어가게 된다. 또한 집주인의 등기부등본 및 인감이 필요하다. (이거 안해준다고 버티는 사람 많으니 전세권 등기를 하려 했다면 계약서에 '전세권 등기를 내기 위해 협조한다'는 내용을 써 넣는것이 좋다) 마지막으로 전세가 끝났을때 전세권을 말소 해야 하는데, 이때도 비용이 든다.
여기서 궁금증. 전세등기를 왜 안해주려는 걸까? 확정일자받으면 전세등기와 효력이 같다고 하는데?
※ 차이1
- 전세등기는 전세금을 못 받을 경우 법원에 가서 [담보권을 실행]한다는 서류 한장 작성해서 제출하면 집주인의 집은 경매로 넘어간다. 즉 하루면 경매에 넘길 수 있다.
- 확정일자는 전세금을 받으려면 [임차금반환청구소송]을 걸어 승소한후 [확정판결문]을 가지고 [강제집행을 신청]해야한다. 물론 이길 확률 99%인데, 이 소송하는데 법원 10번정도 왔다 갔다 하고, 소송 비용도 든다. 기간도 짧게는 3개월 길면 6개월 이상 필요하다. 즉... 받아낼 수 있으나 시간과 노력이 든다.
※ 차이2
- 전세등기는 집이 경매에 넘겨졌을시 별도의 배당요구를 하지 않아도 된다.
- 확정일자는 집이 경매에 넘겨졌을시 반드시 배당요구를 해야 한다. (배당요구가 권리 행사이며, 당연히 배당요구를 하지 않으면 권리 행사를 포기한것으로 간주, 한푼도 못받는다)
차이1 때문에 전세 등기 안해주려 하는것이다. 집을 경매에 넘기는게 너무 쉽기 때문이다.
5. 계약서쓸때
- 전세금 깍아라. 담보 잡힌 물건을 시세 제대로 주고 전세살 수는 없다
- [잔금을 치를때(또는 입주시) 등기부 등본상 변동사항이 있을 경우 계약을 무효로 하고 임대인은 임차인에게 계약금을 반환한다]는 문구를 계약서에 명시한다.
- [임대인은 임차인의 전세권 등기를 위해 협조한다]는 문구를 계약서에 명시한다.
- 이도저도 다 못해주겠다면 계약하지 말자. 안하면 그만이다.
